Lige siden den almene sektors spæde start i 1880’erne har det været sektorens erklærede mål at skabe bedre boliger til den brede befolkning. I modsætning til hvad mange tror, er almene boliger nemlig for alle. Det er hverken din alder, civilstatus eller indtægt, som afgør, om du kan bo til leje alment. Det er (som altovervejende udgangspunkt) nummeret på ventelisten, der betyder noget.
På den måde bidrager sektoren til at sikre betalbare boliger for alle, alle steder i landet – lige fra Brumlebys karakteristiske gule karreer på Østerbro til de nyrenoverede lejligheder i den smukke husflidshøjskole i Kerteminde og til de høje etageejendomme i Gellerupparken, hvor det summer af liv og mangfoldighed.
Netop derfor har jeg erklæret min kærlighed til den almene boligsektor.
Og derfor gør det mig trist, når jeg oplever, at ambitiøse almene byggeprojekter over hele landet falder til jorden ét for ét. Årsagen? Primært det faktum, at det ikke er muligt at opføre de planlagte byggerier inden for rammerne af den pose penge - det såkaldte maksimumbeløb - som er til rådighed, når der bygges alment. I flere af de projekter, som jeg har været inde over som rådgiver, ligger tilbuddene fra entreprenørerne 30 – 40 % over den tilladte ramme. Sådanne overskridelser kan man simpelthen ikke spare sig ud af ved at fjerne en carport eller gå ned i DGNB-certificering – hvilket i øvrigt også er ærgerligt, når alle ønsker at skabe så bæredygtige og hensigtsmæssige boliger som muligt til de kommende beboere.
Og hvorfor er denne udfordring så overhovedet vigtigt?
Det nærliggende svar er, at de boliger, som ikke bygges nu, kommer til at mangle om 3, 5 og 10 år. Både i de store byer, hvor boligpriserne er steget voldsomt, men også i provinsbyerne, hvor eksempelvis ældre ønsker at flytte fra deres parcelhus til en betalbar lejebolig for at nyde deres otium.
I skrivende stund har jeg eksempelvis modtaget en mail om, at et ambitiøst projekt i Midtjylland om opførelsen af 36 mindre rækkehuse er blevet udsat på ubestemt tid. Projektet -der af borgmesteren tidligere er blevet karakteriseret som ”landsbyernes redning” - klarede ikke skærene i forbindelse med den netop afholdte licitation. Her lå samtlige tilbud væsentligt over projektets økonomiske ramme. Det er superærgerligt, når både kommuner, boligorganisationer og ofte også de kommende beboere har investeret tid og kræfter i projektet.
Og hvad gør vi så nu?
Dette spørgsmål har mange før mig forsøgt at besvare, herunder regeringen, der i oktober 2021 lancerede et ambitiøst og stærkt boligudspil, som den almene sektor har hilst meget velkomment. Udspillet indeholdt bl.a. en plan om etablering af 22.000 almene boliger, og udspillet ville ifølge regeringen tredoble nybyggeriet i den almene sektor over de næste 10-15 år.
Hvis dette mål skal indfris, skal der gøres noget nu. Og der er flere modeller alt efter, om man foretrækker ”pisk eller gulerod”. En model kan være konkret at håndhæve aktuelle lokalplankrav om 25% alment på en sådan måde, at der ikke kan opnås ibrugtagningstilladelse til de private boliger før, at der er søgt om ibrugtagningstilladelse til de almene boliger. På denne måde tvinges udviklerne til at tænke de almene boliger i den samlede projektøkonomi og ikke blot ”sylte” de almene byggeretter, som vi desværre oplever, at nogle gør. Heldigvis er der også ”gode drenge i klassen” og dem er der et rigtig fint samarbejde med, men som det er nu, så er det udvikleren, som kommer til at holde for, hvis cases ikke kan holdes inden for maksimumbeløbet.
Andre modeller kunne være at indføre et gennemførelsesbidrag eller en midlertidig forhøjelse af rammebeløbene baseret på et statsligt tilskud. Generelt set er det min opfattelse, at en politisk løsning er nødvendig for at imødegå de udfordringer, den almene sektor står overfor. Til trods for at der lige nu ses en vis opbremsning i byggebranchen, ser priserne ikke umiddelbart ud til at falde nok til, at de planlagte projekter kan gennemføres.
Derfor glædede det mig meget, da Folketinget den 9. juni 2022 vedtog loven, der muliggør etablering af fonden for blandede byer og regulerer anvendelsen af fondens midler (ændring af almenboligloven, almenlejeloven og kommunestyrelsesloven). Der er nemlig bl.a. blevet indsat en hjemmel til, at ministeren kan fastsætte nærmere regler for kommunalbestyrelsernes muligheder for at godkende overskridelser af maksimumbeløbet på op til 20%.
Der forventes vedtaget nærmere regler om dette ved en kommende ændring af støttebekendtgørelsen, herunder hvordan overskridelsen skal finansieres. Men der lægges op til, at overskridelsen bl.a. kan finansieres af kommunalbestyrelsen eller Landsbyggefonden.
Dette kan måske være løsningen på udfordringerne med de stigende priser på arbejdskraft og materialer, så det almene kan fortsætte det gode arbejde med at sikre flere gode, trygge almene boliger til en husleje, som alle har råd til at betale. Spørgsmålet er dog, om de vedtagne ændringer er nok? Flere aktører i den almene sektor peger på, at de nye tiltag er positive, men langt fra nok til at give den almene sektor det rygstød, som i høj grad er nødvendigt. Det bliver spændende at følge – så der kan blive skabt alle de nye boliger, som der i høj grad er behov for – både på Østerbro, i Aarhus og i Kerteminde.
Klummen er skrevet af Henrik Meden, Advokat i Fast Ejendom, Poul Schmith/Kammeradvokaten I/S.
Byens Klumme er udtryk for forfatterens egen holdning.
